王石对未来楼市的预见：2026年之后或将出现四大变化

• 2026-11-05
• 行业资讯

75岁的王石最近做了一件引人侧目的事情。在经历了9年退休生活，参与滑雪、赛艇和视频创作后，他似乎重新回到了房地产行业的舞台。九月底，他在深圳小梅沙注册了一家名为“深石城市更新”的公司，自己担任法定代表人和董事长，身边还有一批来自万科的老同事。这家公司并不涉及住宅用地的购置或新楼盘的开发，而是专注于城市更新和老旧物业的运营，这一选择在行业内引发了关注。王石在房地产领域富有经验，重返市场的决策颇具分量，他的看法值得认真倾听。

他并不参与土地收购或新楼建设，而是选择了明显的城市更新方向，这本身就是一种市场判断。王石过去的观点虽然曾引人争议，但回顾历史，他在关键时刻的判断大多准确无误。在2007年楼市攀升时，他曾提出“拐点论”，并通过降价措施引发同行的不满，但几个月后市场果然调整了。2016年房价飙升期间，他建议年轻人“先租房”，同样遭到网络争议，但随后高位入市者逐渐意识到他的用意。今年8月，他再度表达了自己的看法，坦言自己一生只购买过三套房，这显示出房子正在逐渐由投资品向消费品转变。这三套房产分别是90年代的深圳单位福利房、上海的自住房和退休后的养老房，显然没有一套是为了转手盈利。10月，他的新公司发布的消息一针见血，过去的大开发时代已经结束，未来的竞争将聚焦于存量提升。

他自己在万科担任首席执行官时见证了周期的最高点，退休后又经历了当前市场的调整，两者的经验都非常宝贵。分析他的判断，可以看出他认为2026年11月以后，房地产市场将经历四个显著的变化。

首先是城市间的差异性。在过去各线城市普遍上涨的趋势已然结束，但市场并未完全陷入低迷。根据国家统计局9月份的数据，一线城市新房价格连续八个月上涨，二手房价格连续七个月上涨，上海更是成为率先反弹的城市，二手房价格同比上升0.8%。10月份，上海的二手房网签量达到了24653套，创下六年来的同期最高。从中指院的数据来看，18个重点城市的二手房成交量同比增长17.5%，而北京的新房成交量同比增长24%。然而，三四线城市的去化周期仍然超过50个月，远郊地区缺乏产业，发展仍在缓慢推进。对于在核心城市工作的自住需求者来说，市场底部已在眼前；而试图在所有地方寻找便宜房源的人则可能走上错误的道路。

第二个变化是老房子的价值不再一成不变。王石正在致力于这项事业。在大梅沙，一个旧工业园区经过改造后，绿色电力的使用比例从17%提升至85%，建筑能耗减少了60%，而没有卖出任何地块，老物业的价值因此重新提升。政策方面也在积极推进。国家发改委的最新信息显示，未来五年全国将启动11.5万个老旧小区的改造项目，今年中央预算内计划安排970亿元，惠及约800万户居民。提升小区的配套设施，如加装电梯、完善管网、建设养老驿站，能显著提升好地段老房子的居住价值。拥有老房子的人不妨先了解是否能进改造名单，买房时也应关注那些已经完成改造、配套成熟的小区，往往这些老小区的性价比更高。

第三个变化是房子回归了“居住好才值钱”的理念。过去，购房时只需关注地段，户型和物业管理往往被忽略。如今，换房的人往往已有住房，他们在选择时会更注重物业管理、户型及社区配套等细节。研究机构的数据已经表明，在同一地段，品牌物业管理的小区成交更为迅速。对于需要改善生活的家庭来说，选择房子的标准发生了变化：物业的管理质量、户型的通透性、老年人和儿童的便利性等细节将直接影响房价。从前购房时并不注重这些细节，而现在房源更多，购房者开始把关注点放在这些硬性指标上。

最后，购房的方式不再依赖运气。随着政策的变化，现房销售和预售的规定已有所不同，17个重点城市已出台了相关细则。曾经的“建四分之一就可以售房”的模式正在被淘汰，楼盘停工、资金被挪用的问题也在不断得到解决。截至9月29日，首套贷款可享受1个百分点的年化贴息，但期限不超过五年，每户上限为100万元；公积金的首套利率为2.6%。这段时间对刚需购房者来说是一个难得的机会：市场上现房供应丰富，利率也保持在低位，可以从容选择。借助杠杆进行抢购不再必要，100万元的贷款如果按30年计算，贴息后每月还款可减少几百元，长此以往可节省不少开支。

这段时期的市场调整是结构性的。核心城市内的主要区域稳定发展，而远郊及人口流失地区仍将面临长时间的挑战。未来的市场分化将成为常态，这并不是坏事，它标志着市场不再仅依赖情绪，而是有了真实的自住需求在推动购房行为。王石75岁再次出发，选择不仅是为了获得利润，而是为了推进城市的更新进程。毕竟，房地产的本质是为人们提供居住的场所。在这个行业的下半场，拼的不仅仅是建设的速度，还要看谁能更好地改造老房子，让人们居住得更加安心舒适。